房地产行业深度调整期，企业要保持稳定经营、健康增长面临比以往更大的挑战。
　　从目前已发布今年上半年中期业绩的上市房企表现来看，利润下滑甚至亏损的不在少数。
　　据第三方数据统计显示，近期发布业绩的近百家A股及港股房企中，有超过六成的房企均出现了亏损，亏损总额范围从十亿元到百亿元不等。
　　在这一行业大背景下，能保持业绩增长持续性，并实现盈利的房企展现出了运营、管理和布局的优势，随着市场逐渐筑底和楼市政策宽松周期的到来，这类房企今后将在调控出清后的行业新阶段享受到红利。
　　作为央企的中国金茂，在大股东中化集团的支持下，今年上半年在销售和融资端仍保持活力，实现了运营稳定，并持续保持盈利。
　　8月29日晚间，中国金茂（00817.HK）发布中期业绩报告显示，上半年累计取得签约销售额860亿元，较上年同期增长23%，在行业整体销售承压背景下，能实现双位数的增长并不容易。由此中国金茂在行业排名中也提升至第十一位。
　　另据中国金茂管理层在中期业绩会上透露，上半年公司累计回款达到909亿元，回款率106%，创下历史新高。稳定的销售额增长和超高回款率，让中国金茂有了更充足应对行业调整和风险的能力。
　　核心业务板块稳健增长
　　今年上半年，中国金茂“地产开发+持有运营”的“双轮”业务保持了稳定增长。
　　据财报显示，上半年中国金茂的收入约268.41亿元，其中城市运营及物业开发收入约为221.84亿元。
　　在房地产行业中，中国金茂过去多年来在高端改善住宅领域已拥有一定知名度，并且得到了购房者认可。在目前以一二线城市为主要市场的环境楼市中，中国金茂这一产品和口碑优势得以延续，并支撑了上半年销售额的稳定增长。
　　在业绩会上，中国金茂管理层表示，公司88%的签约额由一二线核心城市项目贡献。其中，北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、上海静安天悦和横沔玖境，以及北京望京樾项目，均取得了超20亿元的单盘签约额。在北京、上海和青岛，中国金茂创下单城超50亿的签约销售业绩，其中金茂北京半年签约已达139.1亿元。
　　开业业务保持稳定外，今年上半年中国金茂的商务租赁及零售商业运营收入也较2022年同期增长24%。这主要由于2022年新开业项目新增收入所致。2022年底，青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇相继开业。
　　今年上半年，随着疫情后国内消费开始复苏，中国金茂的酒店经营收入和经营毛利较去年同期大幅增长109%和212%，已经超过了疫情前的水平。
　　除“地产开发+持有运营”的“双轮”业务保持稳定增长外，中国金茂“双轮两翼”战略中“服务+科技”的“两翼”业务也取得进展。
　　作为服务业务的主要平台，早前已经发布中期业绩的金茂服务（00816.HK）上半年管理规模快速扩张，在管面积同比提升56%，营业收入同比也提升23%；同时客户满意度水平保持90分位，继续居于行业第一梯队。
　　凭借口碑和运营管理能力，金茂服务这几年也在积极进行市场外拓。截至上半年，整体在管面积中约一半来自外部第三方。
　　在科技方面，中国金茂在“绿色健康、智慧科技”的人居方向持续探索，积极构建核心技术能力。
　　截至6月，中国金茂旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业，上半年新申请专利62项，完成发明申请26项。
　　差异化竞争优势
　　房地产行业目前已经进入新的阶段，从增量时代发展到了存量时代，供求关系也发生变化，从供小于求到供大于求的阶段，同时市场结构也发生了变化，从刚需为主转到了改善为主。
　　在行业新发展阶段下，今后房企间的竞争也将更加激励，随着行业持续调整、出清，中国金茂这类更具稳健优势的房企将迎来新的发展机会。
　　在当前房企普遍面临挑战的融资端，中国金茂仍保持了畅通的融资渠道，财务状况和债务结构也更稳定。
　　今年上半年，中国金茂成功发行多笔境内债，债务结构进一步优化，现金流也有足够保障。
　　中国金茂首席财务官乔晓洁在业绩会上介绍，截止上半年末，金茂在手货币资金充裕，有426亿元，其中可动用资金有320多亿，既能保障公司正常经营支出，还有余力在土地市场投资拿地。
　　在债务结构方面，中国金茂短期债务安全度高。截止6月30日，一年内到期的债务是178亿，其中7月份到期的25亿中票已经提前归还。截至目前，金茂一年内到期的债务只有150亿，金茂的可动用资金完成能覆盖。
　　中国金茂稳健的财务状况、融资通畅，与大股东的支持息息相关。
　　首先在资金支持上，中国中化在资金融资，包括债务发行等方面支持力度很大。前期中国中化管理层在与机构投资者进行的路演和沟通中，均明确表达了对中国金茂一如既往的支持。
　　另外在具体业务方面的支持，中国金茂有很多城市运营项目，在城市运营项目推进过程中，一些政企的互动、产业资源导入，中国中化对中国金茂的支持力度很强。比如在青岛西海岸以及三亚南繁项目上，中国中化将石油、化工等产业资源导入到相应的城市运营项目上，实际上也为中国金茂获取优质土地资源提供了强助力。
　　对于未来展望，中国金茂在半年报中称，下半年，外部环境更趋复杂严峻，国内经济内生动力还不强、需求仍然不足，房地产及上下游行业将继续在恢复和扩大消费中发挥积极作用。
　　中国金茂总裁陶天海在业绩会上表示，接下来会主动增加一些精品持有项目，今后在重要战略城市运营方面增加一些核心城市综合体获取，尤其是既适合优质持有，又能够附带部分高毛利开发的综合体项目。
　　在优质物业持有方面，金茂截止目前在营和在建的体量达到500万平方米。这部分项目不仅能提供稳定现金流收入，还能在相关部门今年将商业类地产纳入消费类REITs试点后，通过盘活存量、驱动增量，打通重资产投融管退的闭环，实现对持有物业资产的盘活。
　　在房地产进入存量时代后，开发业务规模增长会降速，长期持有的运营业务将为房企带来稳定现金流和回报率。能数度穿越地产调控周期的港资房企，普遍依靠持有核心项目的稳定收入，保值公司运营和合理的利润。
　　在具体的投资策略方面，陶天海指出，金茂要做到两个聚焦：城市聚焦和产品聚焦。今后投资的城市聚焦在15个左右核心一二线城市，以及比较优势的城市。
　　从这两年调控后的市场表现来看，北京、上海等一线城市，再加上杭州等核心二线城市的楼市仍具备韧性，也受到了目前头部房企的认可，而中国金茂的主要布局区域也就在这些安全度高的核心城市。
　　陶天海提到的产品聚焦，指的更多的是精品改善型项目，尤其是适合做金茂拳头产品金茂府的地块，同时也关注能实现开发和持有联动的综合体开发机会。
　　从金茂上半年单盘销售过20亿的项目来看，都是位于北京、上海、青岛等核心城市核心区域的改善型项目，在金茂产品力加持下得到了市场不错的反馈。因此，接下来持续打造这类产品，依然会受到市场和购房者认可。
　　随着房地产行业各项防风险、促发展政策落地，市场交易量价将筑底企稳，金茂对未来市场也保持信心。
　　中国金茂董事长张增根在业绩会上强调，房地产已经逐步回归消费属性，行业进入发展新阶段，“中国金茂整体持续稳健发展，积极响应国家要求，以‘城市运营商’为战略定位，推动‘双轮两翼’升级，逐渐形成的差异化竞争优势。我们对金茂未来持续发展保持坚定信心。”
（文章来源：界面新闻）